行业声音：当务之急是发展大城市？

本文摘要：西方的经验指出，小城镇不是没发展机会了，但不是现在这个阶段，中国现在是发展大城市的阶段。 过去一年多，中国房地产市场经历了一轮两极分化的出现异常波动。 少数特大城市和大城市房价地价上涨；与此同时，三四线城市高喊去库存，但房子卖不出去。这暴露出一个最重要的政策性原因，我们的城镇化战略造成了两极分化。 中国从不说道城市化，而是说道城镇化。 有所不同的拒斥代表着有所不同的政策。改革开放以来，中国仍然实施严格控制大城市规模、大力发展中小城镇的城镇化政策。

西方的经验指出，小城镇不是没发展机会了，但不是现在这个阶段，中国现在是发展大城市的阶段。　　过去一年多，中国房地产市场经历了一轮两极分化的出现异常波动。

少数特大城市和大城市房价地价上涨；与此同时，三四线城市高喊去库存，但房子卖不出去。这暴露出一个最重要的政策性原因，我们的城镇化战略造成了两极分化。　　中国从不说道城市化，而是说道城镇化。

有所不同的拒斥代表着有所不同的政策。改革开放以来，中国仍然实施严格控制大城市规模、大力发展中小城镇的城镇化政策。这诚然对城市间与城乡协商有大力起到，但也引起诸多问题。

　　严格控制大城市规模，土地供应受到限制，人口又大大涌进，引起房价地价上涨。房价经历一系列调控也不减少，是因仍然没实质减少供给，只是诱导市场需求，但人口还在大大进去，市场需求还在大大快速增长。希望中小城镇发展，土地敞开供应，但是人口又大大萎缩，结果是房地产库存低企。

　　我们应当新的反省大城市和小城市的关系。中国于是以处在人口向中心城市挤满的阶段，容许大城市而希望发展小城镇不合乎当前的自然规律。

　　行业声音：当务之急是发展大城市？　　大城市更佳　　城市化是人口迁移过程中理性自由选择的结果，在工业化和城市化较慢发展阶段，人口大大向大城市核心区是基本规律。从世界范围看，大城市化的趋势未曾暂停。1950年全球多达500万人的城市只有7个，2015年减少到73个。

日本60%的人口在关东、关西都市区，韩国50%的人口在釜山都市区。1950-2015年，全球生活在1000万人以上规模城市的人口占到城市人口的比重从3.2%提升到11.9%，生活在100万-500万、50万-100万规模城市的人口所占到比重下降了3.9%和0.6%，但是生活在50万以下规模城市的人口所占到比重上升了7%。　　中国尽管仍然容许大城市的人口流向，但是1990-2015年中国城区常住人口在500万人以上的城市，从2个减少到16个。2009-2014年，中国35个一二线城市的人口共计减少3778万人，其中前15个大城市减少了3010万人，大约占到80%。

城市化的基本益处是取得产业挤满和人口挤满所带给的规模效益。人为什么要迁入、自由选择向哪里迁入，考虑到的主要是低收入、收益、生活、公共服务等。在这些方面，大城市都具备显著的优势。最先经常出现的企业是乡镇工业。

但集中的乡村不具备聚集效应，村村做基础设施等的成本太高。于是乡镇企业转入到城市的开发区，它的基础设施不仅低廉，而且更加完善、更加齐备，信息、人才、市场条件等也更优越。　　大城市可以更加集中地获取各类基础设施，从而挤满更好的产业和企业，于是企业又往大城市迁入，构成更加专业的分工，获取更加多低收入和更高收益。大城市是创意资源和人才最集中于、创意活动最活跃最更容易顺利的区域，从而持续推展经济快速增长。

美国的创意资源都集中于在硅谷、洛杉矶、纽约等大都市区。此外，大城市能挤满优质的教育医疗等公共服务和生活条件。

具备更加公平的市场竞争环境和畅通的下降地下通道，能为年轻人获取更加多构建梦想的机会。更加不利于服务业和文化时尚产业的发展，这沦为更有年轻人的最重要因素。即便在污染管理和垃圾处理等方面，大城市也因为规模效益而具备显著优势。　　但是，我们总是期望人们从农村迁入出来，都到小城市中去。

现实中很多产业和企业却并没到小城市去，忽略，小城市的企业都往大城市搬到。人们也就回来涌进大城市。　　政策偏差的后果　　在目前的大城市化阶段，却实施城镇化的发展思路，早已引起了一系列的问题。　　人为容许大城市的发展，总想要转变规律而不是迎合规律，原作城市人口调控目标，导致每次的规划都小而又小，今天以定了规划，明天就被突破的例子比比皆是。

　　一方面，特大城市的用地、基础设施、公共服务等根据人口规划原作，但是人口流向近超强规划预期，造成房价低企、交通拥堵、教育医疗紧缺，外来人口甚至无法享用一些基本公共服务。有的城市六年前明确提出不能养活800万人，结果现在超过了2100万人，这个城市认同不会经常出现各种供求关系紧绷。

部分学者、官员指出，这些大城市病是由于人多，从而反对容许大城市人口快速增长。但相当大程度上只不过是因为反向规律导致的。　　另一方面，优先发展中小城市和小城镇并无法转变其人口萎缩的情况，由于条件所限，产业发展不一起，无法获取充足的低收入，人口就大大萎缩。

2009-2014年，在232个地级市中，人口减少的有85个，占到36.6%，共计增加1314万人。　　前述房地产市场的两极分化就是城镇化思路带给的不良后果。

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