“斩断住房市场再快速扩张”成为去库存化的核心

本文摘要：对于中国房地产市场来说，目前最火热的话题应当是去库存化。在很多学者眼中，近期中国经济增长速度持续上行，最关键的因素之一就在于房地产投资大大衰退，而背后的直接原因正是房地产市场库存过低。 于是以因为如此，今年的中央经济工作会议以少见的篇幅对房地产市场去库存化政策不作了较多的规定，并把去库存纳为2016年经济工作的五大任务之一。

对于中国房地产市场来说，目前最火热的话题应当是去库存化。在很多学者眼中，近期中国经济增长速度持续上行，最关键的因素之一就在于房地产投资大大衰退，而背后的直接原因正是房地产市场库存过低。

于是以因为如此，今年的中央经济工作会议以少见的篇幅对房地产市场去库存化政策不作了较多的规定，并把去库存纳为2016年经济工作的五大任务之一。根据国家统计局的定义，房地产的库存含义应当是比较清楚的：即指商品房待售面积，指报告末已完工的供销售或租赁的商品房屋建筑面积中，仍未销售或租赁的那一部分，还包括以前年度完工和本期完工的房屋面积。也就是说，房地产的库存并不是如某些人士所指出的那样，被一般化为十三五规划中要新建的住房，也不是房地产开发商早已取得土地但没研发的住房，更加不还包括没转入商品房市场的保障性住房及棚户区改建的返迁房。

如果住房市场库存按照这样的界定，那么当前一线城市及人口流向较多的部分二线城市，基本不必忧虑去库存的问题，因为这些城市的房地产市场不仅库存去化率已大体返回市场长时间水平，而且商品房价格有所下降，又开始性刺激投资者涌进市场。基于此，对于这类城市的房地产市场，去库存的任务要差别性地对待，最少无法再行采行各种优惠政策来希望住房投资者。

事实上，这些城市房地产市场的价格早已过低，新的转入的农民工及大部分住房消费者基本没缴纳能力转入这样的市场。所以，对于一线城市及部分二线城市来说，房地产市场去库存的实质就是无法以优惠政策来构成错误的鼓舞，让大量的投资或投机市场需求再行涌进市场，而应当让这些城市按市场法则去自行调整与完全恢复。房地产市场确实库存相当严重不足的是三线和四线城市，及部分二线城市。

当前去库存任务主要针对的正是这些城市。对于这一部分市场而言，采行让农民入城出售、让房地产开发商降价、让投资者出售租赁等优惠政策，一定程度上不会起着起到，但效果也无法过分低估。

因为这些城市主要的问题在于没产业承托、就业机会较少，想要让农民强迫迁入到这些城市出售住房并不是一件易事。而对于投资者来说，这类城市的房价早已持续暴跌近两年，很难让他们产生进场投资的意愿。另外，让房地产开发商降价促销也不是更容易的事情，因为这些城市多数地方的房价本来就远比低。

更加最重要的是，这些城市房地产市场之所以相当严重不足，不仅在于当前早已不存在的供销售和供租赁的存量房无法消化，还有另外两大问题必须解决问题。一是这些城市的不少新城有变为空城和死城的风险，房地产开发商就算早已把房子卖出去，但如果接掌的是投资性住房市场需求，购房者既无法卖出去也无法租出去，空置率非常难以置信，这等于是把原本不存在于开发商手中的风险移往到购房者手中，仍然有可能会蔓延到金融市场。二是这些城市的住房市场去库存化不仅在于如何把目前过多的住房销售过来，更加在于如何截断再行减少住房库存的根源。可以说道，如果无法做这点，即使现在的住房库存消化了，新的库存又不会兴起。

所以，对当前三、四线城市及部分二线城市的房地产市场来说，去库存简化的核心就是要砍断住房市场再行较慢扩展的根源。这些根源既还包括不少地方的土地财政、对GDP过分执着的偏爱，也还包括少数官员的寻租与设租等。

所以，这些城市的房地产去库存化并非意味着是把现有的住房卖出去那样非常简单，还必须展开一系列的制度改革。

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