中小型房企上市冲动：三四线土储面临分化下的规模之争

本文摘要：一方面调控变换下房企供货趋紧，另一方面融资渠道放宽、成本走高。大发地产、弘阳地产等销售规模较小，资本负债率偏高的企业，近期争相启动回国港上市。另有媒体报道上海中梁地产集团有限公司（全称中梁地产）已启动IPO。 然而，中梁地产涉及人士对21世纪经济报导记者透漏，仍然没时间表。不过这难掩房企于是以面对资金压力的现状。

一方面调控变换下房企供货趋紧，另一方面融资渠道放宽、成本走高。大发地产、弘阳地产等销售规模较小，资本负债率偏高的企业，近期争相启动回国港上市。另有媒体报道上海中梁地产集团有限公司（全称中梁地产）已启动IPO。

然而，中梁地产涉及人士对21世纪经济报导记者透漏，仍然没时间表。不过这难掩房企于是以面对资金压力的现状。几天前，来自温州的大发地产在港交所挂起认购说明书，这家2017年销售金额仅有43.2亿元的长三角区域房企，清净资产负债率269.8%，土地储备总建面仅有172万平方米，近60%产于于安庆与温州。

4月4日，弘阳地产招股书也在港交所挂起。2017年其营收61.39亿元，资本负债率137.5%。

中梁地产在销售金额和土地储备上名列较前。2017年销售金额757.9亿元，在克而瑞研究的排行榜名列25名，权益金额以739.2亿元名列23位。

但2017年中梁地产有1981亿元的权益土储货值，行业仅有排名第45位，分析指出，一旦货值跟上销售节奏，其先前规模发展与现金流压力隐现。上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉认为，在拿地和提供资金比起第一梯队更为弱势的条件下，在港股上市可以带给两个益处：第一是比较便宜的资金成本和优渥的资金环境；第二是上市后带给的品牌效应，可为未来收购合作奠定较好基础。

港股对合规性拒绝更高，对公司国际化程度也明确提出较高拒绝。早已已完成IPO的正荣和屡屡传闻将要IPO的中梁，否能最大化这些优势，必须时间展开仔细观察。

土储分化节点过往两年，在三四线城市的较慢回笼资金的中梁地产销售额构建了高速快速增长：2016年增长率101%，从百亿向300亿迈向；2017年销售业绩升到700多亿。2018年1-4月，中梁地产以415.2亿元销售额，名列14位。这归功于中梁地产此前的土地储备踩准了节点。一名业内人士分析，2016年中梁增大在三四线城市、特别是在是一线城市周边的城市项目储备，比如全年在嘉兴布局7幅地块，致其在2017年构建高速快速增长。

摔中这一节点的还有碧桂园、恒大，融创、绿城等近几年皆在三四线城市采行沉降战略。克而瑞研究中心公布的《2018年1-4月中国房企追加货值TOP100》表明，中梁地产追加土地货值857.1亿元，地价283.9亿元。

1-4月，中梁地产拿地销售比超过0.68，远高于TOP11-20梯队房企的拿地销售比0.55，表明出有其通过土储快速增长来提高销售规模的反感意愿。但三四线城市的沉降战略也将面对市场分化节点。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房企布局三四线城市，其城市自由选择要求了销售业绩展现出，所谓对的选址，就是城市有棚改项目，棚改货币化不利于夹住城市市场需求。

有一点注目的是，记者查找工商资料找到，近5年来，中梁地产相继将旗下多家子公司股权出质给金融机构或自然人做到借贷融资，特别是在在2016年尤为集中于，其融资的个人或机构还包括倪松柳、华澳信托、安信信托、陆家嘴信托、浦发银行、万向信托、华融投资、爱建信托、厦门银行等。一名业内人士指出，房企去年的土储规模与今年下半年、明年的销售于是以涉及。

2016年错失拿地机会的房企，在2017年土储成本更高。而一二线城市由于禁售、出租汽车，对业绩快速增长的助力并不大，忽略三四线城市才有业绩快速增长空间。颜莉认为，土地是房企的生命线、资金是房企的血液，二者缺一不可。近两年来，这两者都正处于削减状态，第一梯队房企（营收1000亿以上）由于有累积和溶解，在拿地和提供资金上不具备相当大优势。

正处于第二梯队（营收在500亿-1000亿）的房企，则被迫对拿地和资金策略作出一定调整。规模之争分化经过去年的行业配对，很多房企对销售规模产生了意识唤醒，也减轻了对资金的倚赖程度。1-4月，部分龙头企业销售额增长速度显著上升，龙湖、华润同比仅有快速增长2.5%和17.7%，金地同比上升18.2%。业内人士预计，百强房企分化格局将持续。

克而瑞研究中心认为，今年的政策环境、市场环境仍不明朗，企业依赖过去项目低去化率、以点制胜的难度很大，个别项目的热卖并无法掩饰大部分项目去化率不及预期的事实。今年企业在制订销售目标时，都把发售货值的销售去化率预期减少，如越秀、中海、融信、保利置业等都有此展现出。有机构认为，2017年投资力度较小的房企，今年销售目标增长率也比较较高。用房企2017年追加货值和2017年实际销售业绩的比值可以辨别投资力度，其中，融信2017年通过合作及收收购方式提供了大量土储，2018年目标增长率约70.7%；融信、富力、中骏的目标增长率也在50%左右，这三家房企的追加货值和销售较为低。

截至一季度末大部分房企的目标完成率高于20%。这与去年底冲业绩消耗过于大，年初短期内货源无法补足有关；此外，由于政策放宽，房企广泛经常出现预售证提供延后的情况。从年报季大部分房企高管表态来看，全年的推案计划大部分集中于在二三季度，这样可以尽快瞄准全年销售业绩。如旭辉在2018年1-4月销售377.6亿元名列18，这与2017年销售1040亿元名列15位有所下降。

旭辉集团董事长林中向21世纪经济报导记者认为，3、4月份业绩没呈现出愈演愈烈，与上半年供货短缺有相当大关系，但这两个月的销售同比也快速增长了40%-50%。今年旭辉供货重点放到5月以后，上半年与下半年的供货之比3：7。上述机构数据表明，2017年，旭辉以4694亿元货值名列21，其中权益货值2308亿元，名列37。

似乎，这又是一家追加货值与销售规模名列有高差的房企。林中透漏，一线城市出租汽车压力造成旭辉将有几十亿的货值延后上市，下半年将有更加多二三线城市项目供应。

他指出旭辉去年在二三线城市的土储远比较少，还包括仍未公告的部分一二级同步的项目，可以承托今年与明年的业绩快速增长。比如去年在太原协议取得占地面积4000亩的项目，将不会在今年相继人民银行之后才发布。颜莉认为，2017年转入前30名的房企中，阳光城，正荣和泰禾这三家房企目前挥的货值更为丰沛；祥生过去重仓三四线城市，追加土地储备主要集中于在长三角区域，但土地储备必须更进一步扩展。

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