91家上市房企存货共3.3万亿 万科等前10家占比近六成

本文摘要：低周转于是以沦为房企不断扩大规模的大杀器。截至4月24日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据找到，按照申银万国行业分类，去除数据不仅有的企业，91家上市房企存货总计相似3.3万亿元，同比快速增长29%，其中，以万科派的前10家房企存货总计多达1.9万亿元，占到比相似六成。 易居研究院智库中心研究总监贤迈进拒绝接受《证券日报》记者专访时回应，近年来房企扩展意愿反感，大房企拿地储备较高，收购项目量大。

低周转于是以沦为房企不断扩大规模的大杀器。截至4月24日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据找到，按照申银万国行业分类，去除数据不仅有的企业，91家上市房企存货总计相似3.3万亿元，同比快速增长29%，其中，以万科派的前10家房企存货总计多达1.9万亿元，占到比相似六成。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进拒绝接受《证券日报》记者专访时回应，近年来房企扩展意愿反感，大房企拿地储备较高，收购项目量大。此外，贤迈进指出，房企集中度更进一步提高，大型房企掌控资源更加多，土地谈判能力更加强劲。更加最重要的是，今年多城调控加码，市场降温效应不会带给存货无法转化成为现金的问题，预计房企溶解资金规模将更进一步增大。

存货上升近三成贤迈进回应，房企财务报表中的存货指标还包括了住房库存、土地储备、动工建设项目等指标。从占比来看，住房库存规模是其中较小的一项。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据找到，截至4月24日截稿时间，91家上市房企存货总计相似3.3万亿元，同比快速增长近三成。

存货门槛在1000亿元以上的有10家，分别为万科、保利、华夏幸福、招商蛇口和首开股份等，其中，阳光城、荣盛发展、金科股份和华发股份近三年来存货首次多达1000亿元；500亿元1000亿元的有7家，其中还包括打散相当严重的金地集团；300亿元-500亿元的有8家；100亿元-300亿元的有21家。另有分析人士指出，房地产行业楼盘研发具备周期较长特点，库存减少有其合理性，一般房企会储备符合企业未来3年发展市场需求的土地量。但有些企业存货增长幅度较快，或者甚至经常出现存货大幅度减少的现象，这并不意味这些房企运营身体健康。

据记者统计资料，截至4月24日，万科存货大约为5981亿元，同比下降36%；金地集团存货大约为842亿元，同比下降17%。对于金地集团的打散，有业内分析师称之为，金地近两年扩展速度无法与万科等企业媲美。

2017年，公司并表格承销面积也在增加，其自2009年以来土地储备的权益比例大幅上升，未来两年并表格承销收益增加的趋势有可能沿袭。可见此前身兼万保招金的四大龙头房企之一的金地集团，在这一赛道上，早已被甩出很近。不过，据《证券日报》记者仔细观察，有不少企业存货周转次数增加，存货周转天数逆宽，可见其运营能力和存货管理水平消退，项目适销不对路，进而造成现金转往较快，资金链承压，对企业较慢扩展导致阻力。

从整个行业去库存效果来看，2017年，一些此前在三、四线城市集中于布局的房企去库存效果理想。有房企高管拒绝接受《证券日报》记者专访时回应，由于去年一、二线城市各类调控政策严苛，特别是在禁售政策让很多新房项目延期入市时间，再加三、四线城市棚改货币化前进，一、二线城市的外溢市场需求和三、四线城市的提高性需求造成三、四线城市销售疯狂，多年前无法消化的项目皆构建了较好去化，甚至有的企业一下回笼上千亿元的销售款。

库存管理压力增大事实上，近两年拍得的多幅地王地块由于禁售政策容许，仍未构建大量所求，不少房企的高端项目因禁售政策，无法高价获得预售许可证，低价则壮烈牺牲利润，开发商不接纳。僵局之下，项目销售周期变长，推高资金成本，减慢资产周转速度。库存管理实质上是房地产企业十分无法修练的内功，特别是在在宏观调控大背景下，需要精确地摔对每一个调控节点的企业少之又少，即使曾多次的大房企也曾因此经常出现过危机。

某业内人士向本报记者回应，库存管理是房地产企业管理链条上十分最重要的一环，若该能力较强，存货周转速度慢，流动性劣，影响企业的短期债务能力。在多数房企都利用杠杆减缓发展的当下，库存管理能力、周转速度和现金流状况完全要求着房企的生存能力。回应，贤迈进指出，调控政策加码和融资偏紧的背景下，今年房企的销售回款亲率不低将是行业难题，随之而来的去库存能力也将消退，资金链承压。

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