楼市陷入深度调整房企不拿地“土地财政”引擎熄火

本文摘要：这两年地方政府日子不好过。中国楼市道别黄金时代，转入结构性和趋势性的深度调整期。 房企库存低企不肯拿地，又让原本地方政府赖以为继的土地财政引擎过热，钱袋子被勒紧。土地收益增长速度放缓，我还债花上总行了吧？没有那么更容易，去年中央公布《关于强化地方政府性债务管理的意见》(以下全称43号文)，明确提出要挤压融资平台公司政府融资职能，这又相等为地方政府通过融资平台负债套上了镣铐。

这两年地方政府日子不好过。中国楼市道别黄金时代，转入结构性和趋势性的深度调整期。

房企库存低企不肯拿地，又让原本地方政府赖以为继的土地财政引擎过热，钱袋子被勒紧。土地收益增长速度放缓，我还债花上总行了吧？没有那么更容易，去年中央公布《关于强化地方政府性债务管理的意见》(以下全称43号文)，明确提出要挤压融资平台公司政府融资职能，这又相等为地方政府通过融资平台负债套上了镣铐。

这下不得了，原本土地好卖的时候，政府性基金收益源源不绝，地方政府融资平台收储土地，银行里一抵押，贷款就敲出来了。因为土地是优质资产，有地价下跌预期，而且所求更容易。在这一模式下，地方融资平台负债和土地出让收益相相结合、彼此增强，在财政预算收益以外，很大地补足了地方政府的流动性，进而以求进行产业园区、新城新区的投资建设。但是当房地产形势反败为胜，原本环环相扣、严丝合缝的链条就经常出现了裂痕，而且这道裂痕或许上是无法调和的。

在此背景下，地方政府不免犯难，原本形势一片岌岌可危时大手笔还债，对贷款期限和资金价格并没尤其在乎，投融资建设的摊子也早已铺开了。如今土地卖不出去，融资平台贷款被放宽，结果回头一看找到，当时借的钱立刻就要还了，数目还极大。根据此前的审计报告，截至2013年上半年，地方政府负起偿还债务责任的存量债务中，2015年届满须要偿还债务近1.86万亿元。这就是中央启动万亿地方债移位的宏观背景。

万亿地方债移位，简而言之就是中央老大夹住，给地方一定额度，把原本的短期负债替换成长期负债，把原本的高息负债替换成低息负债，从而减轻地方政府每年的债务压力。最近有报导说道地方债移位早已启动了，部分地方省份开始发债打算，重新组建债券承销团，招标信用评级机构。

在笔者显然，通过移位给与地方政府扭转局势时间固然最重要，但这不算却是治标，用时间换取改革空间，建构全新的地方负债机制，借此撬动更加了解的财政预算管理体制改革，方是治本之策。中央之所以三令五申，放宽地方平台融资，是因为这样的投融资机制已弊端展现。地方融资平台原本还债更容易，一方面是因为有土地资产等抵押物，有粮挥；另一方面则是因为有地方财政的隐形借贷，有恃无恐。

但融资平台的问题是支出硬约束，对资金期限和价格不脆弱，而且借债不道德和信息透露高度不半透明，风险泡沫不会刮起多大你都不告诉，所以中央才下定决心一定要把底摸清楚，镇抚地方的负债冲动。破旧是为了昌明。中央只不过早已具体了昌明方向，木栅后门，进大门，创建地方政府自律发债机制。

地方政府若想通过自律发债筹集资金，就必需晒出负债规模、负债用途、如何管理、如何偿还债务等最重要信息，由投资者辨别风险收益，将决策权和定价权送给市场，避免地方政府拍脑袋决策，盲目上项目。这样也便于地方人大对政府负债不道德展开监督，倒逼地方政府爱惜羽毛，保持一份身体健康的资产负债表，减缓财政预算管理体制改革的步伐，使地方财政运营更为透明化、阳光化。当然，地方自律发债必需坚决自发性自还，逐步弱化中央财政的兜底责任，同时减缓创建财力与事权相匹配的财政收支体制，重构央地关系。

时间窗口早已关上，接下来就看能否改为出有一片新的空间了。

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